《赢在转折点：中国经济转型大趋势》 房地产何去何从？

　　本文摘自《赢在转折点：中国经济转型大趋势》著 者：迟福林 出版日期：2016年9月

　　房地产何去何从？

　　多年来，我国形成了以满足基本居住需求为目标、以规模化扩张为主要特点的房地产发展模式，并推动房地产行业成为重要的支柱产业。今天，随着房地产消费需求的变化，传统老路越走越窄，压力越来越大。

　　当前，居民住房供求关系开始发生重要变化：一是随着我国人口老龄化进程加快，房地产刚性需求与以往相比在减弱，规模发展的峰值已过；二是“80后”“90后”逐步成为购房的主要群体，这部分群体更加追求房地产的服务品质，更加追求个性化的房地产服务，单纯居住型房产已不能满足这部分社会群体的需求；三是随着城镇化进程加快，人们的生活工作节奏明显加快，一家人都参加工作成为普遍现象，房屋不仅承载着家庭对居住功能的需求，还需要满足家人对健康、医疗以及家政等服务的需要；四是随着社会中高收入群体的扩大，人们对房产的服务功能需求明显提升，养老地产、旅游地产、文化地产受到购房者追捧。

　　因此，在房地产行业出现结构性过剩的背景下，抓住客户个性化需求，有针对性地在房地产建设中融入特殊的服务元素，成为房地产商创造新盈利模式的关键。例如，人口老龄化和人们对健康服务快速上升的需求，房地产行业与医疗健康产业的创新合作，对于促进房地产行业的转型升级，改变以满足单一住宅需求为主的房地产供给体系，提升房地产行业的含金量具有重要作用，从而给房地产行业投资带来新气象。以万科为例，2014年以来，全面启动“万科驿”项目，项目针对大学毕业生和刚刚来到发达地区的新移民，旨在提供舒适的居住环境和交流平台。该项目已经在重庆、厦门、广州、东莞、西安等地启动或正式实施，入住率基本都在80%～90%。

　　发达国家的房地产

　　从发达国家的经验看，房地产完全可以通过服务化保持在国民经济中的支柱产业地位。如美国，至今房地产仍是重要的支柱产业，其关键在于完成了房地产服务化的进程，使得房地产能够以质取胜。在去库存的同时，“十三五”初步形成房地产服务化的新格局，我国房地产业发展将会获得新的发展空间。

　　1.探索服务型房地产新业态

　　适应房地产业需求变化，形成服务型房地产新业态是房地产保持“朝阳行业”的重要途径。如果能够抓住住房消费新热点，相当一部分房地产企业仍然能够获得新的发展空间。例如，以养老产业为例，老年人在生活照料、医疗卫生、康复护理等方面的需求在不断增加。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。《中国社科院测算中国养老市场2030年13万亿》，《国际金融报》，2015年11月30日。这个巨大的养老服务需求主要是通过社区养老、家庭养老实现，而服务型房地产正是养老服务消费释放的载体。

　　“十三五”应当着力推动房地产细分市场的发育，在具有良好市场潜力和发展前景的商业地产、养老地产、旅游地产、产业地产、文化地产等领域，形成专业化的细分市场，形成一批具有专业品牌、高品质的房地产商，推动房地产形成新的产业链，实质性提升房地产行业的附加值，扭转行业利润不断下滑的局面。

　　2.发展服务型房地产新模式

　　过去通过高额投资拿地、快速建房实现资产增值的房地产盈利模式已经无法适应新形势。未来房地产商将不再是单纯卖房子，而是提供综合性、高品位的增值服务。除了为客户提供具有高性价比的产品、户型设计之外，还需要提供高质量的生活服务、物业管理、产权服务、租售服务、置业服务、商业综合配套服务等。

　　适应不同群体的住房需求变化，“十三五”需要超越原有的以住宅为主的发展模式，转向以服务为中心实现商业模式创新。这就需要在房地产领域推行大规模定制化服务模式，使相当一部分房地产商能够把设计、研发作为核心业务做精做专，形成为客户量身定做以提供整体解决方案的发展新模式。

　　3.发展“互联网+房地产”

　　以互联网思维改造传统房地产业，正在催生出新的商业机会和商业模式，正在深刻改变房地产业的生态，房地产行业开发策划、销售、后期服务等一切环节都离不开互联网。“十三五”，支持房地产企业运用大数据、云计算、移动互联等新技术提升服务水平，发展客户参与房地产设计的新产品、新模式、新平台，成为房地产转型升级的重中之重。

　　我国的教育现状

　　1.呈多元化发展趋势

　　随着我国经济社会的发展，当前我国教育需求已经呈多元化发展趋势。教育需求不仅总量膨胀，还呈现出需求多样化的趋势。多样化的教育需求不仅表现在学历教育上，对非学历教育也提出了更高要求，素质教育、全人教育理念更加深入人心；不仅表现在基础教育和中等教育，也表现在高等教育。另外，寄宿教育、特色教育、优质教育、外来务工人员子女教育等各类教育需求层出不穷。

　　2.教育资源供给不足

　　对于如今教育多样性、多元化、个性化需求不断加大，中国现行教育供给显得“力不从心”，甚至出现了“中国式升学”的现象，一个典型案例就是“天价学区房”高热不退。另外，教育资源的分配不均等情况也较为突出，例如，从“211工程”和“985工程”等重点高校的地区分布来看，过度集中在北上广、东部沿海省份或湖南、湖北等中部文化大省，而新疆、宁夏、青海、西藏等西部地区省份占比几乎为零。

　　同时，随着人们生活水平的提高，城乡居民尤其中高收入群体对教育的需求，正由过去的“能上学”转变为“上好学”。但由于国内优质教育资源供给不足和教育领域开放度低，大量教育消费外流。目前，我国已成为世界上最大的留学生生源国，并呈现低龄化趋势。2015年，我国出国留学人员总数为52.37万人，比2014年增加6.39万人，增长13.9%。中国留学生对美国每年的经济贡献超过44亿美元，对英国每年的经济贡献约为80亿英镑。过去大多数中国留学生是读研究生，现在读本科的留学生的比例正不断增加，从2005年到2012年增加了9倍，越来越多的中国学生到国外寻求比国内更好的教育机会。

　　3.教育市场开放度低

　　首先，民办教育发展相对滞后。目前，依靠财政支持为主的公办学校的比重仍然很高。优质民办学校和委托社会公益组织承办的自收自支、转制型公办学校比例过低且发育不足，难以满足部分民众对多样化、特色化、优质化的教育服务需求。我国除民办学前教育外，其他各级各类民办教育在校生所占比重在总体上均低于OECD国家平均水平。另外，相较于普通高校，我国对民办教育的公共经费投入差距悬殊。

　　其次，教育国际化水平偏低。根据《中国重点高校国际化发展状况的数据调查与统计分析》，中国重点高校平均每校外国留学生占在校生总数的比例大约为3.7%，与欧美发达国家10%～20%的平均水平相比仍有较大差距。此外，中国高校外籍教师的比例也偏低，重点高校中外籍专任教师平均每校不到40人，占专任教师总数的2.3%，而日本达到3.4%，德国达到9.5%。

　　如何振兴我们的教育事业？

　　克服封闭式办学，提升教育国际化水平，是振兴国家教育事业的重要途径。一方面，我国的教育需要学习发达国家的先进经验，这就需要优质教育“引进来”；另一方面，我国具有优势的教育可以“走出去”，以提高国家软实力。

　　1.在教育市场对外开放上解放思想

　　近年来，经济条件稍微好一点的家庭送孩子出国留学的现象越来越普遍。而与其让中国的孩子付出更大的成本代价到国外读书，不如把发达国家的优质教育资源“引进来”。在教育市场对外开放上，需要超越传统思维，站在提升国家人力资源的高度来看问题，而不是简单地阻止外资在中国办学。

　　2.支持发达国家优质教育资源“引进来”

　　积极引进世界知名院校开展中外合作办学，允许并支持国外和港澳台地区知名大学、职业教育机构以控股方式在大陆地区设立合资分校，在特定地区设立独资分校；鼓励外商投资设立外籍人员子女学校，支持外商通过中外合作办学方式投资设立教育培训机构及项目，优化配置境内外教育资源，实现优势互补、良性互动。鼓励支持高水平、有特色的民办学校通过品牌连锁经营、中外合作办学等方式，引进优质学科、课程、师资、管理，整体提升教育教学质量；鼓励民办学校引进国外先进资源，聘请具有职业资格的外籍教师；支持高校和外国高校之间开展教师互派、学生互换、学分互认和学位互授联授；对国外进入的优质教育资源，在税收、用地、利润留成方面实行优惠政策，允许营利性教育机构赢利。

　　允许在自贸区探索更大程度的教育开放政策。允许在自贸试验区大胆探索，建立教育国际合作交流综合改革试验区和高等教育国际化示范区，实施更大程度的教育开放政策。建议在负面清单中减少有关教育的限制管理条款，打破教育开放的诸多限制，在科学监管的基础上，允许在中外合作模式之外探索直接办分校模式。

　　3.鼓励我国优质教育资源“走出去”

　　鼓励我国优质教学资源配置拓展到海外。在海外开展中外合作办学项目，建立中外合作办学机构。支持高校优势学科，参与和设立国际学术合作组织、国际科学计划，与境外高水平教育、科研机构建立联合研发基地。支持具有相应实力的高校海外办学，开展国际合作和跨境教育服务。

　　设立教育丝绸之路重大工程。加强国际统筹规划，遴选出我国优势学科和优质职业教育配合企业“走出去”；实现“一带一路”沿线国家国别和区域研究中心全覆盖，为国家实施“走出去”战略提供智力支持。

　　鼓励出国留学。把国家需要的人才、优秀的学生选拔出来，送到国外高水平的学校、研究机构和国际组织中学习深造。加强对自费出国留学生的服务，规范自费留学中介，完善留学预警办法，加大“国家优秀自费留学生奖学金”力度；积极开展西部院校的公派出国项目，鼓励西部院校学生走出国门，培养国际视野，更好地服务西部建设。

　　4.建立完善的教育监管体制

　　各方面担忧教育市场对社会资本开放、对外资开放之后，会出现各种混乱。事实上，政府可以按照国家法律法规，建立教育监管体系，从而避免靠行政审批来实施控制。这就需要建立教育国际化质量国家标准体系：完善办学质量保障体系和培育世界认可的教育标准，包括建设世界中小学教师培训基地，建立具有共识的合作办学、来华留学的教育质量指标体系；建立出国留学监管工作质量标准，建立教育国际化的综合监测体系。